2025-ci ilin yanvar-mart aylarında ölkə üzrə yaşayış evlərinin tikintisinə ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 2 dəfə çox vəsait - 862 milyon manat sərf edilib. Təkcə Bakıda yaşayış evlərinin tikintisinə 209,8 milyon manat və ya əvvəlki ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 56,4% çox vəsait yönəldilib. Konkretləşdirsək, 4 ayda paytaxtda 210 min kvadrat metr yaşayış evləri istifadəyə verilib. Bu göstərici əvvəlki ilin müvafiq dövrünə nisbətən 56,4% çox olub.

Paytaxtın Binəqədi rayonunda 26 768 (+4,1 dəfə), Xətaidə 5 473 (+83,6%), Xəzərdə 70 852 (+65,3%), Qaradağda 8270 (+6,8%), Nərimanovda 1 364, Nəsimidə 648 (–0,3%), Nizamidə 1 406 (+11,7%), Pirallahıda 1 380, Sabunçuda 48 454 (+2,3 dəfə), Səbaildə 13 902 (+4,9%), Suraxanıda 27 932 (–25,9%), Yasamal rayonunda isə 3 364 (+6,4%) kvadrat metr ümumi sahədə yaşayış evləri istifadəyə verilib.

Bu isə o deməkdir ki, dünyada daşınmaz əmlakın yenidən etibarlı investisiya alətinə çevrilməsi prosesi Azərbaycandan da yan keçməyib. Daşınmaz əmlak hər il getdikcə daha qiymətli aktivə çevrilir. Hesablamalara əsasən, 2024-cü ildə mənzil tikintisinin dəyəri 25% artıb, 2025-ci il üçün proqnozlar isə 35%-ə qədər gözlənilir. Bu da əmanətlərin gəlirliliyini əhəmiyyətli dərəcədə üstələyir.

Bazardakı vəziyyəti Teleqraf-a şərh edən Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin (AQC) sədri Vüqar Oruc bildirdi ki, Bakıda yeni tikililərlə təməli yeni qoyulan binaların arasında belə, qiymət fərqləri var.

“Əsasən 1999-2000-ci illərdən indiyədək tikilmiş binalar yeni tikili kimi qəbul olunur. Bu növ və “katlavan”dan, yəni təməli bünövrədən yeni qoyulan binalar arasında qiymət fərqləri mövcuddur. Daşınmaz əmlakın bütün növləri, əsasən isə torpaq və mənzil seqmentlərində qiymətlər artıb. Qiymət fərqləri son dövrlər daşınmaz əmlakın investisiya cəlbediciliyindən irəli gəlir. Vətəndaşlar bilirlər ki, daşınmaz əmlak növbəti ildə təqribən 15-20% bahalaşacaq. Digər biznes, iqtisadi və investisiya fəaliyyətlərindən fərqli olaraq daşınmaz əmlaka yatırılan investisiyalarda risklər demək olar ki, minimum səviyyədədir. Bu həm vətəndaşları, həm də sahibkarları bu istiqamətə cəlb edir".

Vüqar Oruc hesab edir ki, qiymət artımı davamlı olacaq:

“İlin ilk dörd ayının nəticələrinə uyğun olaraq, ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə təqribən 7,8%-lik artım var. Ən ciddi artım isə “katlavan” binalardadır. Tikintisinə hələ başlanmamış binalarda təklif olunan qiymətlərlə hazır binaların qiymətləri arasında, yerləşdiyi ərazidən asılı olaraq, 20-25%-lik fərq müşahidə olunur. Elə ərazilər var ki, orada yeni tikililərdə mənzillərin qiyməti kvadrat metr üçün 2500 manatdırsa, “katlavan”dan olan tikililərdə 3200-3300 manatdır. Bu onu göstərir ki, qiymət artımı intensiv şəkildə davam edəcək”.

AQC-nin sədri bahalaşmanın nisbətən daha çox olduğu bölgələrdən də danışıb:

“Hazırda Nərimanov, Nəsimi, Xətai və Yasamal rayonlarında qiymət artımı daha intensivdir. Ən yüksək qiymətlər Səbail rayonu ərazisindədir”.

Yeri gəlmişkən, son illər bazarda tendensiya dəyişib. Bazar iştirakçiları daha çox yeni tikililərə maraq göstərirlər, nəinki köhnə binalara. Rieltorların araşdırmasına əsasən, son aylar köhnə tikililərdə qiymət artımı 10–12% təşkil edib. Bu da illik inflyasiya tempini xeyli üstələyir.

Vüqar Orucun sözlərinə görə, apreldə köhnə binalarda kvadrat metrin dəyəri 2000–2050 manat təşkil edib. Müqayisə üçün qeyd edək ki, 2013-cü ildə Bakının təkrar bazarında orta qiymət 113 162 ABŞ dolları olub:

“Köhnə tikililərin sökülməsi prosesinə start verildiyi üçün bir çox vətəndaş artıq bu binalardan imtina edir. Əvvəllər qiymət baxımından daha əlçatan olduqlarına görə köhnə tikililərə maraq daha yüksək idi. “Bakı şəhərinin 2040-cı ilədək inkişafına dair Baş planı”na uyğun olaraq təqribən 190-dan artıq binanın sökülməsinə start verilib və bu proses davamlı olacaq. İlk olaraq, istismar müddəti bitmiş, yararlı olmayan 1, 2, 3 və 4 mərtəbəli binalar sökülür. Binaların sökülməsi nəticəsində ictimaiyyətdə belə bir fikir yaranıb ki, köhnə binalardan uzaq olmaq lazımdır. Daha çox müraciət təbii ki, yeni tikililərə olacaq. Yeni tikililəri daha rahat şəkildə kirayə vermək də mümkündür”.

İlkin mənzil bazarında bir, eyni zamanda iki otaqlıya çevrilməsi mümkün olan, yəni təqribən 45-65 kvadrat metr sahəlik mənzillərə daha çox tələbat var:

“Buna səbəb də birotaqlı mənzillərin daha çox kirayə verilməsidir. Sahəsi böyük olan mənzillər daha gec satılır. Bazara müraciət edən müştərilər arasında həm “premium”, həm də standart tipli binalardan seçim edənlər var. Premium binalarda qiymətilər daha yüksək olduğuna görə bu tip binalardan alışlar nisbətən azdır. Burada təbii ki, dövlət tərəfində təhvil alınmış, müqavilə nəticəsində istismarına icazə verilmiş, keyfiyyətli binalardan söhbət gedir. Türkiyədə baş verən zəlzələ faciəsindən sonra vətəndaşlarımız mənzil seçimində çox ehtiyatlı davranırlar. İndiyə qədər sənədləşmə prosesində problem yaşanan binalara müraciətlərə az və yaxud da heç yoxdur”.

Əmlak bazarı üzrə ekspert Ramil Osmanlı isə qeyd etdi ki, hazırda aşağı seqmentdə, yəni dəyəri 200-250 min manata qədər olan mənzillərdə nisbi artım mövcuddur:

“Bu dinamik artım deyil. Faizlə ifadə etsək, 1-2% arasında artım var. Yuxarı seqmentdə isə qiymət artımı müşahidə olunmur. Burada qiymətlər stabildir, hətta dəyəri 500 min manatdan yuxarı olan əmlakların, xüsusilə mənzillərin və fərdi yaşayış evlərinin qiymətlərində azalmalar müşahidə olunur. Bu təbiidir, çünki əmlakın ekspozisiya müddəti artdıqca mülkiyyətçi onun təklif qiymətinə düzəliş etməli, endirməli olur. Bu, nəticə etibarilə orta qiymətdə özünü göstərir. Bütövlükdə hazırkı dövrdə bazarı stabil qiymətləndirmək olar".

Ekspert bildirdi ki, alqı-satqı əməliyyatlarının sayında azalmalar var:

“Bu yay mövsümünün yaxınlaşması ilə bağlıdır. Hər bir halda hesab edirəm ki, bu dövrdə baş verən stabillik daşınmaz əmlak bazarı üçün xarakterik deyil. Adətən əvvəlki illərin yaz aylarında, xüsusilə iyul ayına qədər qiymətlərdə daha çox artım müşahidə edirdik. Bu il isə qiymətlər sabitdir.

Lakin şəhərin elə əraziləri var ki, orada qiymət artımı 5%, başqa hissələrdə isə sabitdir. Bu cür artımların olduğu ərazilər şəhərin daha çox metrolara, binaların söküldüyü yerlərə yaxın olan sahələrində mövcuddur. Şəhər mərkəzindəki köhnə tikililərdə üç otaqlı mənzillərin qiyməti 250 min manatdan yuxarıdır. Burada söhbət “Sahil”, “İçərişəhər” metrolarına yaxın ərazilərdən gedir. Burada yeni tikililərin dəyəri isə ölçüsündən asılı olaraq kvadrat metr üçün minimum 4 min manatdan başlayır, hətta bəzi ərazilərdə 10 min manat və ondan daha yuxarıdır”.

Ramil Osmanlı əlavə etdi ki, getdikcə köhnə tikililərin ümumi portfeldəki payı azalır:

"Şəhərsalma prosesi nəticəsində yararsız binaların sökülməsi genişləndikcə, köhnə tikililərin sayı azalır. Bu səbəbdən alıcı kütləsi də daha çox yeni tikililərdən mənzil almağa üstünlük verməyə çalışırlar".

Qeyd edək ki, Bakının köhnə mənzil bazarını əsasən sovet dövründə tikilən binalar təşkil edir. Həmin binaların ölçüləri standartlaşdırılmış plan və normativlərə əsaslanırdı. Sovet dövründə yaşayış binaları əsasən "seriyalı layihələrlə" inşa olunurdu. Hər seriyanın özünəməxsus ölçüləri və planlaşması var. 1950-1970-ci illərdə inşa edilən "Xruşşovka" larda mənzillərin sahəsi 30–50 m², 1970-1980-ci illərdə istifadəyə verilən "Leninqradka" və ya "Brejnevka" binalarında mənzillərin sahəsi 40–70 m², 1980–1990-cı illərdə inşa edilən panel və bloklu çoxmərtəbəli binalarda 50–90 m² təşkil edir.