Pandemiya bir çox sahələrə təsir etdiyi kimi, daşınmaz əmlak bazarında da durğunluğa səbəb olub. Bu ilin yanvar-mart aylarında iqtisadiyyatın bir çox sahələrində irəliləyişlərin olması, makroiqtisadi göstəricilərin yüksəlməsi mənzil bazarında da qiymət artımına səbəb oldu. Lakin pandemiyanın yaratdığı vəziyyət, insanların ehtiyatlarını daha çox valyutada saxlamağa və ehtiyat tədbiri görməyə məcbur olması, eləcə də uzunmüddətli karantin tədbirləri mənzil və torpaq alqı-satqısını azaltmaqla yanaşı real qiymətlərə də təsir göstərdi.

Mövzu ilə bağlı “Yeni Müsavat”a müsahibə verən Ramil Osmanlı alqı-satqı əməliyyatlarının minimuma endiyini deyir.

- Ramil bəy, pandemiyanın daşınmaz əmlak bazarına təsirləri necə oldu? Hazırda bu sektorda nələr baş verir?

- Daşınmaz əmlak bazarında da ümumi vəziyyət digər sahələrdə olduğu kimidir. Demək olar ki, biz daha çox əməliyyatların dayanması tendensiyasını müşahidə edirik. İpoteka kreditləri istisna olmaqla demək olar ki, alqı-satqı əməliyyatları çox kəskin şəkildə azalıb. Yalnız bəzi likvit əmlaklar üzrə aparılan əməliyyatlar istisna olmaqla, bazarda çox məhdud sayda alqı-satqı əqdləri bağlanır. Bu da təbii bir tendensiyadır. Pandemiya ərəfəsində insanlarda elə bir fikir var ki, onsuz da vəziyyət mürəkkəbdir, sabah nə baş verəcəyini bilmirik. Ona görə də əldə olan vəsaiti daha çox saxlamağa çalışırlar. Makroiqtisadi vəziyyətin dəyişməsi Azərbaycan manatı üzərindəki neqativ təsirləri hələ də saxlayır. Neftin qiymətlərində son günlər müəyyən artımların müşahidə olunmasına baxmayaraq, hələ də fikirlər var ki, manat devalvasiyaya uğrayacaq, xarici valyutanın dəyəri artacaq. Buna görə də insanlar indiki halda daha çox investisiya baxımından əllərində ola vəsaitləri yatırmaqdansa, xarici valyutaya çevirib saxlamağa üstünlük verirlər. Bu səbəblərdən daşınmaz əmlak bazarındakı ümumi vəziyyət olduqca passivdir və bir daha qeyd edirəm ki, ipoteka kreditləri istinsa olmaqla alqı-satqı əməliyyatlarının sayı məhdudlaşan xətt üzrə davam edir.

- Alıcılığın aşağı olması reallıqda qiymətlərin ucuzlaşmasına gətirib çıxarırmı?

- Bazarda aparılan əməliyyat daha çox o əmlaklar üzərində həyata keçirilir ki, onun qiyməti mövcud bazar dəyərindən 10-15 faiz aşağı təklif olunur. Yalnız bu əmlaklar satılır. Bu isə onu deməyə əsas verir ki, əslində ucuzlaşma meylləri var. Aparılan alqı-satqı əməliyyatları da bunu deməyə əsas verir. Sadəcə? əməliyyatlar məhdudlaşdığına görə, biz kəskin ucuzlaşmanı müşahidə edə bilmirik. Orta qiymətlərdə nisbi ucuzlaşma müşahidə edirik. Ancaq bütövlükdə ipotekaya cəlb olunmayan bir sıra əmlaklar var ki, buraya həm köhnə yaşayış fondunda olan mənzillər, fərdi yaşayış evləri, torpaq sahələri, o cümlədən də kommersiya və digər istiqamətlərə aid olan əmlaklar daxildir. Biz bu əmlaklarda azalma meyllərini müşahidə edirik. Ancaq hələ ki bu nisbidir. Dinamik olması üçün xeyli sayda əqdlər bağlanmalıdır.

- Torpaq bazarında vəziyyət necədir, hansı istiqamətlərdə qiymət artımları müşahidə olunur?

- Burada da alqı-satqı əməliyyatları kəskin azalıb, mövsümlə əlaqədar olaraq müraciətlər var, amma bu müraciətlərin faktiki olaraq torpaqların realizasiyası üçün yetərli olmadığı üzə çıxır. Satışa çıxarılan torpaq sahələrinin çox cüzi hissəsi, çox az qismi alqı-satqı əməliyyatlarına cəlb oluna bilir. Qalan torpaq sahələri satılmır. Burada da nisbi azalma var.

- Ramil bəy, Azərbaycanda hər zaman ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələrinin yüksək olması, əlçatanlığın aşağı olması hər zaman müzakirə olunur. Son dövrlər dövlətin bu istiqamətlərdə həyata keçirdiyi tədbirlər effekt verirmi?

- Mən Azərbaycanda ipoteka kreditlərinin faiz dərəcəsinin yüksək olması ilə bağlı fikirlərlə razılaşmıram. Çünki MDB məkanında demək olar ki, ən optimal ipoteka şərtləri Azərbaycandadır. Ancaq burada dövlət ipotekasından söhbət gedir. Özəl bankların təklif etdiyi ipoteka kreditlərindən söhbət getmir. Hesab edirəm ki, Azərbaycan ən sərfəli şərtlərlə ipoteka kreditləri verən ölkələrdən biridir. Razılaşmadığımız bəzi məqamlar var, bu istiqamətdə də islahatlar həyata keçirir. Qəbul olunan qərarlardan biri o oldu ki, artıq bütün təhsil müəssisələrində çalışan müəllimlər güzəştli ipoteka üçün müraciət edə bilərlər. Əvvəl isə belə idi ki, yalnız orta ümumtəhsil məktəblərində çalışanlara bu kreditlər verilirdi. Azərbaycanda ümumi ipoteka kreditlərinin həddi 8 faizdir, tələbdən asılı olaraq bu faiz dərəcələrini 6,5-7 faizə qədər azala bilər.

Güzəştli ipoteka kreditləri 4 faizdir, ancaq İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun zəmanəti ilə verilən kreditlərdə artıq bu rəqəmlər 3,7 faizə düşüb.

- Ancaq bu kreditlərin əlçatanlığı ilə bağlı problemlər var. Çünki geniş kütlə heç də qeyd etdiyiniz 4 faizlik ipotekadan yararlana bilmir.

- Əlçatanlığın təmin olunması istiqamətində iş aparılır. İpoteka kreditlərinin əsas şərtlərindən biri ondan ibarətdir ki, burada mütləq şəkildə vətəndaşın - yəni ipoteka götürmək istəyən müştərinin gəlirləri əsas rol oynayır. Bu isə o deməkdir ki, rəsmi əmək haqqı ilə ödəniş qabiliyyəti olan vətəndaş kredit götürə bilər. Burada dövlətin iqtisadiyyatın digər sahələrində apardığı islahat paralel olaraq, inkişafa meylli olduğuna görə, bir çox hallarda bu ipoteka kreditində əlçatanlığı aşağı salır. Məsələn, minimum istehlak meyarı əvvəllər 165 manat idisə, indi 190 manatı ötür. Nəticədə 4 nəfərlik ailə tərkibi üçün xərclərin artması deməkdir. Müəyyən illərdə kommunal xərclər artır və bu da həmin istiqamətlərdəki ödəmələri artırır. Belə hallar çoxdur. Mənim razılaşmadığım məqamlar isə ondan ibarətdir ki, bu gün Azərbaycanda İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun müvəkkili olan kommersiya banklarının ipoteka kreditləşməsi zamanı əlçatanlığa bilavasitə təsir göstərən ilkin ödənişlə bağlı tələbləridir. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu bununla bağlı çox ciddi addımlar atmalıdır. İlkin ödənişin minimum və maksimum həddini müəyyən etməli və qanunvericiliyə dəyişiklik etməlidir. Minimum hədd qoyulub, güzəştli ipotekada 10 faiz, ümumi ipotekada isə 15 faizdir. Bu, təkcə minimum həddi ifadə etməməlidir, konkret hədd qoyulmalıdır. Məsələn, güzəştli ipotekada minimum hədd 10 faiz, maksimum hədd 15 faiz, ümumi ipotekada isə minimum hədd 15 faiz, maksimum 20 faiz. Bu qayda qoyularsa, bank müştəriyə 30-35 faizlik ilkin ödəniş tələbi qoya bilməz. Bəzi banklar ilkin ödəniş kimi müştəridən mənzilin ümumi dəyərinin 30 faizini tələb edirlər. Bu da tədricən mənzil bazarında qiymətlərin bahalaşması fonunda, mənzil fondunun yenilənməsini azaldır, əlçatanlığı aşağı salır. Artıq mənzil bazarında qanunvericiliyin dəyişməsi, köhnə mənzil fondunun da prosesə cəlb edilməsinə imkan verdi. Bu da ona gətirib çıxartdı ki, ucuz mənzillər ipoteka predmeti ola bilər, bu daha çox yeni tikililərdə, ümumilikdə ucuz mənzillərin ən bahalı kateqoriyasına aid olan Leninqrad, Kiyev və 80-ci illərdən sonra inşa olunan bəzi layihələrə aiddir. Bu mənada biz düşünürük ki, ilkin ödənişlə bağlı tələblər konkretləşdirilməlidir. Eyni zamanda ümumi və güzəştli ipoteka kreditlərinə faiz dərəcələrinin 6-3 faizə qədər endirilməsi arzuolunandır.

- İmkansız əhali üçün kirayə yolla mənzil əldə edilməsi layihəsi ümid verirdi. İndi o layihə hansı mərhələdədir?

- Layihə icra olunur, müraciətlər qəbul olunur, baxılır. Məndə olan son məlumatlara görə, təqribən 500-dən artıq müraciətə müsbət cavab verilib. Əlçatanlıq məsələsinə gəlincə, tələbin böyük olması əslində əlçatanlığın qismən təmin olunduğunu deməyə əsas verir. Ancaq biz hesab edirik ki, bu istiqamətdə də müəyyən islahatlar aparılacaq və aparılmalıdır. Ümumilikdə isə bir iqtisadi alət olaraq, mənzil bazarında buna ehtiyac var, insanların mənzillə təyin olunması üçün bu layihə vacibdir. Ancaq bu məsələdə neqativ fikirlərin aradan qalxması üçün əlçatanlıq istiqamətində müəyyən islahatlar aparılmalıdır.